Grundbuch

Grundbuch, Grundbuchauszug

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch – ein Buch mit 7 Siegeln? Nein – so drastisch ist es  nicht.

Im Grundbuch zu finden sind Auskünfte zu den Eigentumsverhältnissen am Grundstück sowie zu etwaigen mit dem Grundstück verbundenen Rechten und auf ihm liegenden Lasten. Dabei handelt es sich beim Grundbuch nicht um einen Roman sondern vielmehr, um ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken.

In Deutschland müssen alle Grundstücke im Grundbuch registriert sein. Im Allgemeinen führen die Amtsgerichte bzw. die ihnen angeschlossenen Grundbuchämter die Grundbücher, der in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke. Eine Ausnahme stellt Baden-Württemberg dar – hier sind die Grundbuchämter noch den staatlichen Notariaten angeschlossen.

Grundbuch – Grundbuchblatt

Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 GBO). Für das jeweilige Grundstück ist das Grundbuchblatt als Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen. Jedes Grundbuch(blatt) besteht aus 5 Teilen:

Teil 1. – die Aufschrift

Dabei handelt es sich um Angaben zum zuständigen Amtsgericht, zum Grundstücksbezirks (Gemarkung) und zur Nummer des Blattes. Sollte es sich um ein Wohnungseigentum-, Teileigentum- oder Erbbaugrundbuch handeln, sind diese Eigenschaften als Zusatz in der Aufschrift vermerkt.

Teil 2. – das Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis enthält die Beschreibung des Grundstückes nach Flur, Flurstück, Lage, Art und Größe (vgl. Liegenschaftskataster). Weiter ist hier eingetragen, wie das Grundstück entstanden ist (Teilung oder Vereinigung) und ob Rechte an fremden Grundtücken (Herrschvermerke) vorliegen.

Teil 3. – Abteilung I:

In Abteilung I des Grundbuchs die Angaben zu den Eigentümern eingetragen sowie die Grundlagen der Eintragung.

Teil 4. – Abteilung II:

Abteilung II des  Grundbuchs enthält Angaben über die Eintragung von Rechten und Lasten am Grundeigentum. Hierunter fallen Dienstbarkeiten (Wohnrechte, Leitungsrechte, Wegerechte, Unterlassungspflichten etc.), Reallasten (wiederkehrende Leistungen, Zahlung einer Leibrente etc.), Erbbaurechte, Vormerkungen, Vermerke, vereinbarte Vorkaufsrechte, Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers etc.

Teil 5. – Abteilung III:

In Abteilung III des Grundbuchs findet sich die finanzielle Belastung des Grundstücks. Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden oder aber auch Rentenschulden, einschließlich der mit diesen Rechten verbundenen Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen sind  hier eingetragen.

Eintragungen im Grundbuch

Die Eintragungen im Grundstück genießen öffentlichen Glauben. Damit müssen sie nicht in jedem Fall mit den tatsächlichen Verhältnissen und der Rechtslage übereinstimmen, was zu Problemen führen kann.

Eintragungen im Grundbuch können sich auf den Wert eines Grundstücks auswirken. Deshalb nehmen Sachverständigen für die Grundstücksbewertung Einsicht in das Grundbuch des zu bewertenden Grundstücks. Dazu benötigt der Sachverständige für die Grundstücksbewertung eine Vollmacht seitens des Eigentümers.

Grundsätzlich erhält jeder Einsicht in das Grundbuch, der ein berechtigtes Interesse (belegtes Kaufinteresse/Vollmacht vom Eigentümer) nachweisen kann. Heutzutage werden die Grundbücher vielfach elektronisch geführt und sind somit auch über das Internet einsehbar.