Verkehrswert

Was ist ein Verkehrswert?

Was ist ein Verkehrswert?

Wenn Sie an Ihr Haus auf Ihrem Grundstück denken, verbinden Sie damit verschiedene Werte. Bewohnen Sie Ihr Haus selbst, dann sprechen Sie von Ihrem Zuhause. Das ist ein Wert, der für Sie vielleicht unbezahlbar ist. Oder es handelt sich um das Elternhaus, den Ort Ihrer Kindheit, der nun auf die Erbengemeinschaft aufgeteilt wird.

Welchen Wert ordnen Sie Haus und Grundstück zu?

Als Verkehrswert gilt gem. § 194 BauGB der Wert eines Grundstückes. Umgangssprachlich wird der Wert eines Grundstücks oft auch als Immobilienwert, Grundstückswert oder Marktwert bezeichnet.

Wann ist eine Ermittlung des Verkehrswert erforderlich

Besonders wenn ein Grundstückskauf, Grundstücksverkauf oder Grundstückstausch ansteht oder aber Wertfeststellungen im Rahmen des öffentlichen Rechts erforderlich sind, wie z. B. Umlegungen oder Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen oder gar Enteignungen, ist die Ermittlung von Grundstückswerten von erheblicher Bedeutung.

Bei der steuerlichen Ermittlung von Grundstückswerten ist der „Gemeine Wert“ zu ermitteln, der jedoch dem Verkehrswert entspricht. Kreditinstitute sprechen bei der Finanzierung von Immobilien vom Beleihungswert. Dabei handelt es sich, einfach ausgedrückt, um den Verkehrswert der Immobilie mit einem entsprechenden Risikoabschlag.

Finanzämter setzen zur Ermittlung der Grundsteuer den Einheitswert an. Bei dem Einheitswert handelt es sich um den einheitlichen Wert einer wirtschaftlichen Einheit für mehrere Steuern. Die Einheitswertermittlung zur Grundsteuerfeststellung basiert auf der Verkehrswertermittlung, wenn auch typisierte und vereinfachte Verfahren dabei, seitens der Finanzverwaltung, herangezogen werden.

Verkehrswert – Definition laut Gesetz

Der Verkehrswert wird gem. § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Somit handelt es sich bei dem nach §194 BauGB ermittelten Verkehrswert um den Preis für ein Grundstücks in einer ganz bestimmten Lage und mit ganz bestimmten Ausstattungsmerkmalen und Eigenschaften, der sich zu einem ganz konkreten Zeitpunkt unter normalen Geschäftsbedingungen erzielen lässt.

Vor diesem Hintergrund lässt sich der Wert eines Grundstückes auch nicht ohne weiteres auf das Nachbargrundstück übertragen – denn u. U. ist dieses viel kleiner oder größer oder hat ganz andere Ausstattungsmerkmale vorzuweisen.

Die im Rahmen der Ermittlung des Verkehrswert einer Immobilie gewonnenen Erkenntnisse, werden in einem Verkehrswertgutachten zusammengefasst.