Bewertung von Hotelimmobilien

Bewertung von Hotelimmobilien

Ein Hotel ist ein Beherbergungsbetrieb mit gehobener Ausstattung und einem entsprechenden Dienstleistungsangebot. Ein Beherberungsbetrieb stellt seinen Gästen gewerblich Logis, Verpflegung und sonstige Dienstleistungen für den temporären Aufenthalt zur Verfügung. Ein Betrieb mit mehr als 20 Gästezimmern wird als Hotel bezeichnet. Wir haben uns auf die Bewertung von Hotelimmobilien wie Landhotels, Boutique Hotels, Romantik Hotels, Tagungshotels, Pensionen, Gasthäuser u. ä. spezialisiert.

Haben Bewertungsportale wie TripAdvisor, HolidayCheck und Co. Einfluss auf die Bewertung von Hotelimmobilien?

In den meisten Fällen beziehen sich die Bewertungen Ihrer Gäste in den einschlägigen Portalen auf:

  • die Ausstattung der Zimmer
  • die Lage des Zimmer
  • die Professionalität des Service
  • die Freundlichkeit des Personals
  • die Qualität des Essen

Fallen die Bewertungen gut aus, läuft Ihr Geschäft. Aber das wissen Sie bereits selbst nur zu genau. Denn diese Bewertungen sind Ihr Kapital und der Schlüssel zu Ihrem Erfolg. Und dennoch beeinflussen gerade diese Bewertungen maßgeblich den Wert Ihres Hauses – Ihrer Immobilie.

Welcher Gedanke steckt hinter der Bewertung von Hotelimmobilien?

Hotelimmobilien sind als Sonder- bzw. Betreiberimmobilien zu betrachten. Das bedeutet, dass die Hotelimmobilie selbst nur die Hülle des Geschehens ist. Betriebswirtschaftlich ist sie nämlich als Produktionsfaktor zu sehen. Für die Bewertung einer Hotelimmobilie bedeutet dies, dass ein Zusammenhang zwischen dem Wert der Hotelimmobilie und dem Betreiber selbst besteht. Je geschäftstüchtiger, im positiven Sinne gemeint, und gastfreundlicher ein Betreiber agiert, desto mehr Umsatz wird er erzielen. Dies wiederum wirkt sich positiv auf den Wert des Hauses. Somit geben die genannten Bewertungsportale sowohl dem Hotelier als auch dem Immobiliensachverständigen bereits indirekt einen Hinweis auf den Wert des Hauses.

Faktoren die bei der Bewertung von Hotelimmobilien eine Rolle spielen

Für die  Bewertung von Hotelimmobilien relevante Punkte sind:

  • die Marke des Übernachtungsbetriebes
  • die Marktpositionierung des Übernachtungsbetriebes
  • das Marketingkonzept des Betreibers
  • die Lage
  • die Wettbewerbsfähigkeit
  • die Kostenstruktur
  • die vertragliche Konstellationen

Welche Verfahren kommen bei der Bewertung von Hotelimmobilien zur Anwendung?

In Deutschland erfolgt die Bewertung von Hotelimmobilien nach § 194 BauGB mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bzw. Pachtwertverfahrens gem. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Dabei stellt das Pachtwertverfahren eine Sonderform des Ertragswertverfahrens dar. Darüber hinaus setzt sich in den letzten Jahren bei der Bewertung von Hotelimmobilien auch immer mehr die Bewertung mit Hilfe des Discounted-Cashflow-Verfahrens durch.

Wann macht es Sinn eine Bewertung von Hotelimmobilien in Auftrag zu geben?

Als Hotelier oder Gastronom könnten Sie am Wert Ihres Hauses interessiert sein, wenn Sie

  • sich gerne zur Ruhe setzen möchten und deshalb über einen Verkauf Ihres Hotels nachdenken
  • sich über eine Nachfolgeregelung Gedanken machen
  • überlegen Investitionen oder Erweiterungen durchzuführen und deshalb mit Ihrer Bank sprechen müssen
  • Ihr Objekt vererben möchten
  • aus steuerlichen Gründen handeln müssen
  • ein „unschlagbares“ Verkaufsangebot bekommen haben