Verkehrswertgutachten

Was ist ein Verkehrswertgutachten?

Mit Hilfe eines Verkehrswertgutachten oder einer Immobilienbewertung, wird Ihrem Gebäude „auf den Zahn gefühlt“.

Was macht ein Sachverständiger für die Immobilienbewertung, wenn Sie ihm den Auftrag erteilen den Verkehrswert eines Grundstücks nach § 194 BauGB zu ermitteln?

Er bestimmt die Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt für dieses Grundstück einschließlich der, auf dem Grundstück errichteten Gebäude, zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt. Das Ergebnis dieser Untersuchungen fasst er dann in einem sogenannten Verkehrswertgutachten zusammen.

Aber wie geht der Sachverständige dabei vor? Was sind denn überhaupt die Inhalte eines Verkehrswertgutachtens?

Zustand der Gebäude und Außenanlagen

Zunächst gilt es den aktuellen Zustand des Grundstücks sowie der auf ihm errichteten Gebäude und Außenanlagen zu erfassen. Dazu ist ein Ortstermin erforderlich. Der Sachverständige besichtigt das Grundstück sowie die auf ihm errichteten Gebäude und Außenanlagen. Danach nimmt er Stellung zu Nutzung, Baujahr, Gebäudeausstattung, Haustechnick, energetischer Qualität der Gebäudehülle, Instandhaltungsmaßnahmen, Modernisierung usw.

Auswerten der Grundstücksakte

Eine vom Eigentümer gut geführte Grundstücksakte, erleichtert die Arbeit des Sachverständigen ungemein. Denn gut geführte Grundstücksakten enthalten neben dem Grundbuchauszug auch die Baugenehmigungsunterlagen (d. h. Baubeschreibung, Baugenehmigung, Flächenberechnung, Grundrisspläne, Mietverträge, etc…). Aus all diesen Unterlagen lassen sich weitere wertrelevante Daten ableiten wie z. B. die Bruttogeschossfläche, die Wohnfläche oder die Ertragssituation.

Art und Nutzung des Grundstückes

Darüber hinaus klärt der Sachverständige eine Reihe von Fragen zum Baurecht, Grundbuch, Denkmal-, Umwelt- Landschafts- und Gewässerschutz. Handelt es sich um Bauland und wenn ja, welche bauliche Nutzung ist zulässig? Liegen den Grundstückswert beeinflussende Rechte oder Belastungen vor (z. B. Wegerecht oder Nießbrauch)? Wie sind diese monetär zu beziffern? Ist das Grundstück erschlossen und sind die Erschließungsbeiträge bezahlt? Handelt es sich um ein Denkmalschutzobjekt? Liegen Altlasten oder sonstige den Wert des Grundstücks beeinflussende Einflüsse vor z. B. Verkehrslärmbelastungen oder Fluglärm? etc.

Wertermittlungsverfahren

Gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Welches der genannten Wertermittlungsverfahren letztendlich der Verkehrswertermittlung dient, hängt von der Art des Wertermittlungsobjekts ab. Handelt es sich bei dem zu bewertenden Objekt z. B. um ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder um ein Gewerbeobjekt? Sind Vergleichspreise oder –parameter vorhanden? Der Verkehrswert ist dann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren und unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

Verkehrswertgutachten

Alle diese Erkenntnisse sind schriftlich in einem Gutachten zusammen zufassen. Dieses Gutachten wird dann als Verkehrswertgutachten bezeichnet. Im allgemeinen Sprachgebrauch finden sich dafür auch Bezeichnungen wie Immobiliengutachten, Sachverständigengutachten oder Wertermittlungsgutachten.