Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten

Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen, wird Ihrem Gebäude „auf den Zahn gefühlt“.

Im Rahmen der Grundstücksbewertung, Immobilienbewertung bzw. Verkehrswertermittlung ist es die Aufgabe des Sachverständigen, die Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt für ein bestimmtes Grundstück einschließlich der auf dem Grundstück errichteten Gebäude zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt festzustellen. Wie geht der Sachverständige dabei vor, wenn er die Aufgabe hat, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen?

Ortstermin

Zunächst gilt es den aktuellen Zustand des Grundstücks sowie der auf ihm errichteten Gebäude und Außenanlagen zu erfassen. Dazu ist ein Ortstermin erforderlich, bei dem das Grundstück sowie die auf ihm errichteten Gebäude und Außenanlagen in Augenschein genommen werden.

Zustand der Gebäude und Außenanlagen

Dabei sind u. a. folgende Fragen zu klären: Wie ist das Grundstück geschnitten und wie wird es genutzt? Wann wurde das Gebäude errichtet? Wie ist das Gebäude ausgestattet? Wie ist die energetische Qualität der Gebäudehülle und der Haustechnik? Wurden regelmäßig Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt? Liegen Bauschäden- oder Baumängel vor? etc.

Auswerten der Grundstücksakte

Kann dem Sachverständigen eine gut geführte Grundstücksakte vom Eigentümer zur Verfügung gestellt werden, erleichtert dies die Arbeit des Sachverständigen erheblich. Gutgeführte Grundstücksakten enthalten neben dem Kaufvertrag und Grundbuchauszug auch die Baugenehmigungsunterlagen d. h. Baubeschreibung, Flächenberechnung, Grundrisspläne, Mietverträge, etc..

Aus diesen Unterlagen lassen sich weitere wertrelevante Daten ableiten z. B. die Burttogeschossfläche oder die Wohnfläche und Fragen klären wie: Entspricht der Grundriss den heutigen Anforderungen an das Wohnen? Welche Erträge werden erwirtschaftet?

Art und Nutzung des Grundstückes

Weiter müssen Auskünfte bei Behörden zum Entwicklungszustand und zu Art und Nutzung des Grundstücks eingeholt werden. Dabei sind eine Reihe von rechtlichen Fragen (Baurecht, Grundbuch, Denkmal-, Umwelt- Landschafts- und Gewässerschutz), zu klären: Handelt es sich um Bauland und wenn ja, welche bauliche Nutzung ist zulässig? Liegen den Grundstückswert beeinflussende Rechte oder Belastungen vor (z. B. Wegerecht oder Nießbrauch)? Wie sind diese monetär zu beziffern? Ist das Grundstück erschlossen und sind die Erschließungsbeiträge bezahlt? Handelt es sich um ein Denkmalschutzobjekt? Liegen Altlasten oder sonstige den Wert des Grundstücks beeinflussende Einflüsse vor z. B. Verkehrs- oder Fluglärm? etc.

Wertermittlungsverfahren

Sind die o. g. Punkte geklärt, sind zur eigentlichen Wertermittlung gem. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Mit welchem der genannten Wertermittlungsverfahren der Verkehrswert letztendlich ermittelt wird, hängt ab von der Art des Wertermittlungsobjekts (handelt es sich bei dem zu bewertenden Objekt z. B. um ein Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder um ein Gewerbeobjekt) und der jeweiligen Datenlage (sind z. B. Vergleichpreis oder –parameter vorhanden). Der Verkehrswert ist dann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

Werden alle diese Erkenntnisse schriftlich in einem Gutachten zusammengefasst, liegt das Verkehrswertgutachten vor. Dieses wird oft auch als Immobiliengutachten, Sachverständigengutachten oder Wertermittlungsgutachten bezeichnet.