Erbbaurecht

Erbbaurecht

 

 

 

 

 

 

 

 

Kennen Sie den Unterschied zwischen Eigentum und Besitz?

Als Mieter besitzen Sie die Wohnung, die Sie angemietet haben, aber diese Wohnung ist nicht Ihr Eigentum!

Ähnlich ist es auch beim Erbbaurecht – hier sind Sie Eigentümer einer Immobilie, die Sie auf einem Grundstück errichtet haben, das Sie nur besitzen. Eigentümer des Grundstücks ist ein anderer.

Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, hat ein Bauherr, auch Erbbauberechtigte genannt, eine Immobilie auf einem Grundstück errichtet das ihm nicht gehört und leistet für die Nutzung dieses Grundstücks eine Pacht (Erbbauzins / Erbpachtzins) an den Erbbaugeber, also den Eigentümer des Grundstücks.

Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (so genanntes „grundstücksgleiches Recht“) und im Grundbuch (in Abteilung II) wie ein Grundstück eingetragen.

Gerade in Ballungsgebieten mit hohen Baulandpreisen ist dieses System für Familien mit geringerem Einkommen eine gute Chance und vielleicht ein Modell der Zukunft, um schneller zu einem Eigenheim zu kommen. Bei aktuell geschlossenen Erbbauverträgen liegt der Erbbauzins bei ca. 4 bis 5 % vom Grundstückswert.

Erbbaurechte werden vor allem von Kommunen, Kirchen und Stiftungen, seltener von Privatleuten vergeben. Schließt der Bauherr einen Erbbauvertrag ab, verpflichtet er sich, auf dem Grundstück ein vorher vertraglich festgelegtes Gebäude zu errichten. Dies kann ein Eigenheim, ein Bürogebäude oder ein Mietshaus sein. Das Erbbaurecht ist im Grundbuch einzutragen und kann wie Grundeigentum veräußert, beliehen und vererbt werden. Während der Laufzeit des Erbbauvertrags (i. d. R. 75 bis 99 Jahre), der im Übrigen notariell zu beurkunden ist, darf kein Vertragspartner ordentlich kündigen.

Falls keine anderen vertraglichen Regelungen getroffen wurden, fällt nach Ablauf des Erbbauvertrages das Eigentum am Gebäude an den Grundstückseigentümer. Der Erbbaugeber (Grundstückseigentümer) hat dafür aber an die Erben des Hauseigentümers bzw. aktuellen Eigentümer des Gebäudes eine Entschädigung zu bezahlen. Diese entspricht dem Verkehrswert des Gebäudes.

Entscheidend für die Verkehrswertermittlung ist, ob der Wert des mit einer Immobilie bebauten Erbbaugrundstückes ermittelt werden soll oder der des Erbbaurechts.

Ein Erbbau-Verkehrswert steht auf 3 Säulen:

  1. abgezinsten Bodenwert bezogen auf die Restlaufzeit
  2. erzielbarer Erbbauzins bezogen auf die Restlaufzeit
  3. aktueller Gebäudewert