Discounted Cashflow Verfahren

Discounted Cash Flow

Gründe die zu Immobilieninvestments führen sind vielfältig – ob im kleinen oder großen Stil – die Investition sollte gut überlegt sein.

Im Folgenden wird eine Immobilienwertermittlungsmethode vorgestellt, die häufig von Investoren zur Investitionsentscheidung herangezogen wird. Das Discounted Cashflow Verfahren oder aber die Abzinsung von Zahlungsströmen in der Zukunft.

Vom Grundsatz ist das DCF-Verfahren eine Betrachtung der Geldflüsse eines Grundstücks in der Zukunft, vom Wertermittlungsstichtag aus betrachtet, also eine Prognose. In Zeitscheiben wird der Geldfluss untersucht und für jede Zeitscheibe ein Ertragswert berechnet. Die einzelnen Ertragswerte der jeweiligen Zeitscheibe werden auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert (abgezinst) und addiert.

Seine Stärken hat das DCF-Verfahren, wenn es darum geht, aus Sicht eines Investors den Wert einer Immobilie, im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen, auf Grundlage vorgegebener Ertragserwartungen und Zinsaufwendungen zu ermitteln.

Die Schwäche des DCF-Verfahrens liegt darin, den Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie zu ermitteln, da es sich hier nur um ein Prognoseverfahren handelt.

Vor diesem Hintergrund ist die Aussagekraft des DCF-Verfahrens immer aus dem Blickwinkel des jeweiligen Investors zu sehen.

Da die immobilienwirtschaftliche Entwicklung einer Immobilie meistens nicht über ihre gesamte wirtschaftliche Restnutzungsdauer vorhersehbar ist, beschränkt sich das DCF-Verfahren i. d. R. auf einen Prognosezeitraum von 10 Jahren. Auch werden erfahrungsgemäß Prognosen, die sich über einen längeren Zeitraum erstrecken immer ungenauer. Darüber hinaus ist ein Zeitraum von 10 Jahren für viele Investoren ein überschaubarer Betrachtungszeitraum.

Nach Ablauf des Betrachtungszeitraums (z. B. 10 Jahre) ist die bauliche Anlage, im Normalfall, wirtschaftlich noch nicht verbraucht; d. h. im Jahr 10 ergibt sich bei dieser Vorgehensweise ein sog. Restwert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr als erzielbarer Verkehrswert des Gesamtgrundstücks anzusehen ist.

Es gibt verschiedene Varianten des DCF-Verfahrens, die sich im Wesentlichen bei der Berechnung des Restwertes unterscheiden.

Das hier Beispiel DCF-Verfahren des DCF-Verfahren geht von einer ewigen Verzinsung des Restwertes aus und berücksichtigt den Bodenwert nicht. Diese Betrachtung setzt eine ewige Nutzung der Immobilie voraus. Weiter wird davon ausgegangen, dass nach einer Periode von 10 Jahren, für die zukünftigen Perioden die gleiche Verzinsung erwartet wird. – Dies entspricht einem Halten der Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer. Außerdem bietet diese Variante den weiteren Vorteil, dass variable Reinerträge, z. B. durch Mietsteigerungen, berücksichtigt werden können.

Der Resterlös ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag des letzten Jahres (n-ten Jahr bzw. 10. Jahr).

Der Kapitalwert einer Immobilie ermittelt sich in dieser Variante wie folgt:

DCF-Formel

 

 

KW = Kapitalwert bzw. Verkehrswert

RE = Reinertrag

ieff = Effektivverzinsung

n   = 10 Jahre

Eingangsparameter für das angewendete DCF-Verfahren:

Inflationsrate:

Die mittlere Inflationsrate in Deutschland für 2012.

Effektivverzinsung:

a)     Diskontierungszinssatz: Rendite, die ein Investor von seiner Kapitalanlage über 10 Jahre erwartet (der Zinssatz ergibt sich aus den Umlaufrenditen langfristigen Staatsanleihen zzgl. einem Risikozuschlag).

b)     Exit Cap Rate: interner Zinsfuß oder Liegenschaftszinssatz, bei dem der Kapitalwert Null wird. Bei dem gewählten DCF-Verfahren (ohne Bodenwert und mit ewiger Verzinsung) entspricht die Exit Cap Rate dem Diskontierungszinssatz.

Verkaufsnebenkosten:

Positionen wie Grunderwerbssteuer und Notargebühren.

Bewirtschaftungskosten:

Bewirtschaftungskosten sind die, für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung, marktüblichen jährlichen Aufwendungen. Sie gliedern sich wie folgt:

a)   Mietausfallwagnis

b)   Verwaltungskosten

c)   Kosten für Instandhaltung und Modernisierung

Jahresrohertrag:

Marktüblich erzielbare Erträge unter der Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und einer zulässigen Nutzung.

Jahresreinertrag:

Der Jahresreinertrag ergibt sich aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

jährliche Mietsteigerungsrate:

Im Rahmen der Prognose wird von einer jährlichen Mietsteigerung von 2 % ausgegangen.