Dienstbarkeit

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oder besser – die Nutzung einer fremden Sache

Für den Laien ein Rätsel – spricht der Blick in Abteilung II des Grundbuchs für den Experten Bände… denn hier werden Dienstbarkeiten, also Nutzungsrechte an einer fremden Sache eingetragen, die einen erheblichen Einfluss auf den Wert Ihres Grundstücks haben können.

Stellen Sie sich vor…

…Ihr Grundstück liegt in der 2. Reihe und Sie müssen erst das Grundstück Ihres Nachbarn queren, um auf Ihr eigenes Grundstück zu gelangen – oder

…ein Energiekonzern verlegt über -, auf – oder unter Ihrem Grundstück eine Versorgungsleitung – oder

…Sie haben ein Haus geerbt und die Schwester Ihres Vaters hat hier ein Wohnrecht auf Lebzeiten – oder

…Ihre Eltern übertragen Ihnen, um z. B. Erbschaftssteuer zu sparen, schon frühzeitig ein Grundstück, leben von den Erträgen aus dem Grundstück und bewirtschaften es ordnungsgemäß. Sie sind dann zwar der Eigentümer des Grundstücks, aber nicht der Besitzer –

Die Situationen sind so vielfältig, wie die Möglichkeiten der Eintragungen im Grundbuch. Rein formal wird zwischen verschiedenen Dienstbarkeiten unterschieden:

Grunddienstbarkeiten

Grunddienstbarkeiten sind dingliche Rechte auf Nutzung eines anderen Grundstücks; so dass der Eigentümer dieser Dienstbarkeit, das mit der Dienstbarkeit belastete Grundstück zum eigenen Vorteil nutzen oder auch nicht nutzen kann. So gibt es z. B.

  • Benutzungsdienstbarkeiten wie oben beschriebenes Wegerecht (Geh- und Fahrrecht)
  • Verbots- bzw. Unterlassungsdienstbarkeiten z. B. Baubeschränkungen
  • Ausschließungsdienstbarkeiten

beschränkte persönliche Dienstbarkeiten

Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten stehen nicht dem Eigentümer zu sondern einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person, wie z. B.

  • Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen
  • Wohnungsrecht

Nießbrauch

Der Nießbrauch gilt als das umfassendste Nutzungsrecht. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die dem Nießbrauchberechtigten erlaubt, sämtliche Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen z. B. Mieten, Pachten ohne dass er Eigentümer des Grundstücks ist. Allerdings ist es auch die Pflicht des Nießbrauchberechtigten, die Immobilie zu erhalten und ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Ein in Abteilung II eingetragenes Nießbrauchrecht macht es dem Eigentümer der Immobilie i. A. nicht leicht sein Objekt zu verkaufen, da es den Käufer von der Nutzung des Grundstücks ausschließt.

Reallasten

Wenn wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück an den Berechtigten zu entrichten sind z. B. Naturalien