Was ist ein Grundstück?
Wir alle haben eine Vorstellung von dem Begriff Grundstück. Aber haben wir alle dieselbe Vorstellung? Der Begriff Grundstück ist, obwohl umgangssprachlich vielfältig benutzt, in Deutschland nicht gesetzlich definiert.
Gesetzliche Definitionen für Grundstück
Ein Grundstück im natürlichen Sinn ist ein Teil der Erdoberfläche der von einer zurücklaufenden Grenzlinie umschlossen ist. Werden diese Grundstücke in einer Flurkarte unter einer besonderen Nummer geführt, handelt es sich um Grundstücke im katasterrechtlichen Sinn. Sind diese Grundstücke im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis eingetragen, handelt es sich um ein Grundstück im rechtlichen Sinn.
Zusammengefasst bedeutet dies, dass ein Grundstück im rechtlichen Sinne ein natürlicher Teil der Erdoberfläche ist, der von einer Grenzlinie umschlossen ist, in der Flurkarte unter einer bestimmten Nummer gelistet ist und im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt registriert ist.
Grundstück und Flurstück
Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Das Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster. Es ist von einer gedachten Linie umschlossen, vermessen und nummeriert. Mehrere Flurstücke bilden eine Flur. Die gesamte Fläche der Bundesrepublik Deutschland ist vermessen und im so genannten Liegenschaftskataster eingetragen, dem amtlichen öffentlichen Verzeichnis durchnummerierter Flurstücke. Das Liegenschaftskataster besteht aus einem Kartenwerk, den Flurkarten und einem Zahlenwerk, in dem die Flurstücke durchnummeriert und hinsichtlich ihrer tatsächlichen Verhältnisse sowie Lage und Größe beschrieben sind.
Das Eigentum an einem Grundstück beschränkt sich nicht nur auf die Erdoberfläche, vielmehr erstreckt es sich auch auf den Raum über- und unterhalb der Erdoberfläche. Einwirkungen auf diese Räume kann der Eigentümer jedoch nicht untersagen (z. B. Flugverkehr oder Bergbau). Hingegen können Grundstücke zusammengelegt (vereinigt) oder geteilt (getrennt) werden.
Zu einem Grundstück gehören die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks und das Zubehör. Aufgabe des Sachverständigen für die Grundstücksbewertung ist es, im Rahmen der Bewertung, die wesentlichen Bestandteile und das Zubehör eines Grundstücks zu erfassen.
Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks
Wesentliche Bestandteile nach § 93 BGB sind Bestandteile an einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass das eine oder das andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird.
Übertragen auf die Grundstücksbewertung sind die wesentliche Bestandteile eines Grundstücks (§ 94 BGB):
Sachen, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind wie z. B. Gebäude und Erzeugnisse des Grundstücks (Pflanzen), solange sie mit dem Boden zusammenhängen.
Zubehör eines Grundstücks
Unter Zubehör eines Grundstücks (§ 97 BGB) sind bewegliche Sachen zu verstehen.. Sie dienen dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks und stehen in einem bestimmten räumlichen Verhältnis zum Grundstück (z. B. bestimmte Gerätschaften oder Anlagen zum Wirtschaftsbetrieb).
Im Allgemeinen bilden Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen Gebäude und bauliche Anlagen eine sachliche und rechtliche Einheit, sodass diese grundsätzlich keinen unterschiedlichen Eigentümer haben können (Ausnahmen: Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurecht).